보증금 돌려받기, 진짜 어렵지 않습니다. 핵심만 알면 100% 가능합니다.
전세·월세 보증금을 제때 못 돌려받아 걱정하는 세입자들이 많습니다. 깡통전세, 역전세, 집주인의 자금난 등 여러 변수가 생기면서 ‘보증금을 안전하게 회수하는 방법’이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.
이 글에서는 10년 이상 꾸준히 문제로 제기되는 보증금 분쟁을 가장 실질적으로 해결할 수 있는 5가지 핵심 전략으로 압축해 정리했습니다. 실제 법적 절차와 현장에서 쓰는 실무 팁까지 담았으니 끝까지 읽어보세요.
1. 계약 종료 2~3개월 전부터 집주인에게 정식 의사표시하기
보증금 문제는 대부분 커뮤니케이션 지연에서 시작됩니다. 계약 만료일이 다가오면 세입자는 최소 2~3개월 전에 집주인에게 다음과 같이 통보해야 합니다:
“계약 만료일(OO월 OO일)에 맞춰 퇴거할 예정이며, 보증금 반환 일정을 협의하고자 합니다.”
이 과정을 문자·카톡이 아닌 내용증명으로 남겨두면 나중에 분쟁이 생겨도 ‘정식 요청 날짜’가 증거로 남습니다.
2. 전입세대 열람 + 등기부등본으로 위험 신호 먼저 확인
이사 전 또는 계약 종료 전에는 반드시 아래 2가지를 확인해야 합니다.
① 등기부등본 확인
- 근저당(대출) 증가 여부 - 소유권 이전 내역 - 압류·가처분 여부 만약 근저당이 계속 늘고 있다면 보증금 위험신호입니다.
② 전입세대 열람
나보다 앞선 세입자가 있는지 확인하는 절차입니다. 선순위 세입자가 많을수록 보증금 회수 가능성은 낮아집니다.
3. 집주인이 연락을 피하면 바로 ‘내용증명’ → ‘임차권등기명령’ 진행
연락이 닿지 않거나 ‘지금 돈이 없다’, ‘전세금이 안 들어왔다’라는 이야기만 반복된다면 그때부터는 절차로 풀어야 합니다.
① 1단계: 내용증명 보내기
보증금 반환 요구와 날짜를 명확히 기록합니다. 법적 분쟁에서 가장 신뢰되는 자료입니다.
② 2단계: 임차권등기명령 신청
임차인이 이사를 나가도 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 절차입니다. 보증금을 못 돌려받았더라도 새로운 집으로 이사할 수 있다는 장점이 있습니다.
③ 3단계: 보증금 반환 소송 또는 강제집행
임차권등기명령 후에도 장기간 미반환 시 법원 절차로 가게 됩니다.
4. 보증보험(전세금 반환보증) 가입 가능 여부 무조건 체크
보증금을 안전하게 회수하는 가장 확실한 방법은 전세금 반환보증보험(보증보험) 가입입니다.
가입만 되어 있다면 집주인이 돌려주지 않더라도 보증기관이 대신 지급합니다.
주요 가입 조건
- 등기부에 심각한 권리침해가 없을 것
- 역전세 가능성이 너무 크지 않을 것
- 임대차 계약이 정상적으로 체결되었을 것
만약 이미 위험 상황이라면 가입이 거절될 수 있으니 계약 직후 바로 가입하는 것이 가장 안전합니다.
5. 보증금 못 받을 가능성이 보이면 즉시 체납 관리 + 집행 대상 파악
집주인이 세금 체납, 대출 연체, 압류 등이 발생하면 그 즉시 보증금은 위험해집니다.
대처 방법
- 집주인의 체납 여부는 ‘세대주 열람’ 등을 통해 일부 확인 가능 - 당해세(재산세·종부세 등)가 있으면 세입자보다 우선 배당 → 매우 위험 - 이 경우 즉시 보증보험 가입 or 임차권등기명령 진행 권장
또 하나 중요한 점은, 보증금을 회수하지 못하게 될 상황이 보이면 ‘집 자체의 시가’를 반드시 확인해야 합니다. 감정가가 보증금보다 낮다면—즉, 깡통전세 구조라면— 법적 절차를 빨리 진행할수록 유리합니다.
📌 전체 요약 (한눈에 보기)
• 보증금은 ‘요구한 날짜’가 매우 중요하므로 2~3개월 전부터 준비해야 함
• 등기부·전입세대 열람을 통해 위험 요소 먼저 확인
• 집주인이 버티면 → 내용증명 → 임차권등기명령이 정석 루트
• 보증보험 가입 시 보증금 100% 보호 가능
• 채권자·선순위 세대 많은 경우 즉시 법적 절차 시작해야 손해를 줄일 수 있음
→ 결론: 순서를 알고 움직이면 보증금은 반드시 돌려받을 수 있다.