전세대출 규제하면 월세 가격이 오른데도!

전세대출 규제하면 월세 가격이 오른데도

 

 

월세 상승!
전세 대출 규제 강화와 비아파트 공급 감소가 주요 원인

 

서울 아파트 시장에서 전세 물량이 감소하고 월세 거래가 늘어나면서 '전세의 월세화'가 가속화되고 있습니다. 전세 대출 규제 강화와 비아파트 공급 감소가 주요 원인으로 꼽힙니다.

 

서울 아파트 월세 지수는 역대 최고치인 119.3을 기록했습니다. 월세 비중은 11월 기준 44.1%로 전월 대비 증가했으며, 1000만 원 이상의 초고가 월세 거래도 크게 늘었습니다. 전세 사기와 비아파트 공급 부족의 여파로 월세와 반전세 수요가 계속 증가할 것으로 보입니다. 다음 내용에서 자세히 한번 알아봅시다.

 

월세 지수는 역대 최고치인 119.3

 

월세시장 급등

1. 월세 시장 급등! 최고치 기록

서울 아파트 월세 시장이 통계 작성 이래 최고치를 기록하며 급등세를 보이고 있습니다. KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면, 2024년 11월 서울 아파트 월세 지수는 119.3으로 전월 대비 1.4포인트 상승했습니다. 이는 통계가 시작된 2015년 이후 최고 수준으로, 1년 전인 2023년 11월(111.6)보다 7.7포인트 올랐습니다. 수도권 전체 월세 지수도 120.6을 기록하며 역대 최고치를 갱신했습니다.

 

 

올해 서울 월세 지수는 상반기 동안 비교적 완만한 상승세를 보이다가, 하반기에 들어 급격히 상승하는 모습을 보였습니다. 특히, 8월 이후 상승폭이 두드러졌으며 이는 금융당국의 전세 대출 규제와 시장 불확실성이 직접적인 영향을 미친 결과로 보입니다.

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2. 전세에서 월세로의 전환 가속화

(1) 전세 대출 규제와 DSR 2단계 시행

정부는 2024년 8월부터 갭투자 방지를 목적으로 조건부 전세자금 대출을 중단했습니다. 이어 9월에는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제를 시행해 전세 대출 한도를 줄이며 실수요자들의 전세 선택지를 축소시켰습니다. 이러한 정책은 전세 수요가 월세로 이동하는 결과를 낳았습니다.

서울부동산정보광장의 자료에 따르면, 2024년 11월 기준 서울 아파트 전·월세 거래에서 **월세 비중은 44.1%**로 전월(41.2%) 대비 상승했습니다. 이는 매수 여력이 부족한 수요자들이 전세를 선택하지 못하고, 더 낮은 초기 자금이 필요한 월세로 전환하고 있음을 나타냅니다.

(2) 비아파트 공급 감소의 영향

2024년 들어 비아파트 인허가 및 착공 물량이 급감했습니다. 10월 기준 비아파트 착공 물량은 2만8501가구로 전년 동기 대비 21.2% 감소했으며, 비아파트 입주 물량 역시 37.1% 감소했습니다. 이는 월세 수요를 더욱 자극하며, 아파트뿐만 아니라 빌라와 오피스텔 등 비아파트 월세화 현상도 가속화시키고 있습니다.

 

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3. 초고가 월세 거래의 급증

서울 월세 시장에서 초고가 월세 거래도 늘어나고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 2024년 11월 기준 서울에서 월 1000만 원 이상 거래는 총 157건에 달했으며, 2000만 원 이상 거래도 22건에 달했습니다.

 

(주요 사례)

• 강남구 대치동 은마아파트(84㎡): 2024년 10월 보증금 1억 원, 월세 300만 원에 계약. 이는 전년도 월세 200만~210만 원 대비 약 30% 상승한 수치입니다.
• 래미안대치팰리스(84㎡): 2024년 11월 보증금 8억 원, 월세 510만 원에 거래. 이는 전년도 동일 조건 월세 310만 원과 비교해 64.5% 상승했습니다.

초고가 월세는 주거비 부담을 극단적으로 높이고 있으며, 이는 특정 고소득층에 국한된 시장이 아니라 월세 전반의 상승세를 반영하고 있습니다.

 

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4. 월세 시장의 구조적 변화와 전망

(1) 전세사기와 월세 수요 증가

전세사기 사건 이후, 임차인들은 전세 계약에 대한 신뢰를 잃고 생존 본능에 따라 월세를 선호하는 경향이 강해졌습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “빌라 전세사기의 여파와 대출 규제가 겹치면서 월세화가 비아파트에서 시작해 아파트로 확산되고 있다”고 분석했습니다.

(2) 거주 비용 부담 증가

월세가 주거 선택지의 중심으로 자리 잡으면서 임차인의 고정비 부담이 커지고 있습니다. 전세에서 월세로의 전환은 초기 자금 부담은 줄이나, 매월 임대료를 지급해야 하는 부담을 가중시킵니다.

(3) 시장 불확실성과 월세 가격 상승

정국 혼란과 금융시장 불확실성으로 인해 매매 시장이 위축되면서 임대 시장으로 거주 수요가 몰리고 있습니다. 이는 월세 가격 상승을 더욱 촉진시키는 요인으로 작용하고 있습니다.

 

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5. 결론: 전세의 월세화는 가속화되고 있다

전세 대출 규제와 공급 감소, 전세사기 사건 등 다양한 요인이 맞물려 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있습니다. 이는 다음과 같은 변화를 예고합니다:

1. 월세 비중 증가로 인해 서울을 포함한 대도시에서 월세 시장의 가격 상승 압력이 더욱 커질 것입니다.
2. 비아파트 시장에서 시작된 월세화는 점차 아파트 시장으로 확산되며, 중소형 평형대 아파트에서 더 빠르게 진행될 가능성이 큽니다.
3. 고소득층이 초고가 월세 거래를 선호하는 경향은 월세 시장의 상위 계층 구조를 더욱 공고히 할 것입니다.
4. 정책적으로 월세화를 방지하거나 임대 시장을 안정화시키는 추가적인 대책이 없다면, 임차인의 주거 비용 부담은 장기적으로 심화될 것입니다.

 

이러한 상황에서 시장 참여자들은 월세 상승 리스크 관리와 대체 거주 옵션 탐색에 주목해야 하며, 정부는 주거 안정을 위해 더 세부적이고 실효성 있는 대책을 강구해야 할 필요가 있습니다.

 

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