서울 양천구 목동이 다시 뜨겁습니다. 특히 목동신시가지6단지가 재건축 조합설립인가를 받으면서 인근 단지 전체가 들썩이고 있습니다. 6단지를 시작으로, 14개 단지 전체가 대규모 미니 신도시로 탈바꿈할 가능성도 제기되며 매수 문의도 급증하고 있습니다.
목동 6단지, 조합직접설립제도로 재건축 속도 ‘급가속’
2025년 5월, 목동6단지가 서울시 조합직접설립제도를 활용해 조합설립인가를 받았습니다. 이는 일반적인 절차(평균 3년 이상)보다 훨씬 빠른 9개월 만의 성과로, 정비업계와 시장의 주목을 받고 있습니다.
조합직접설립제도란?
- 추진위원회 없이 창립총회로 곧바로 조합 설립 가능
- 절차 간소화로 사업 기간 단축
- 실제 활용 사례는 드물어 ‘6단지=재건축 선도 사례’로 평가
상가 갈등 봉합 & 합리적 분양권 배정
상가 소유주들과의 갈등은 합의서를 통해 조정되었습니다.
- 상가 권리가액 기준 분양 가능성 보장 (산정비율 0.1)
- 상가 소유주 참여 설계 → 높은 동의율 확보
- 갈등 없는 조합설립으로 타 단지에 긍정적 선례 제공
미래 청사진: 49층 고층단지 + 공공시설 집약
6단지는 앞으로 총 2173가구, 최고 49층의 고층 아파트 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 부대시설로는 어린이집, 도서관, 돌봄센터는 물론 약 2100평 규모의 공공청사도 포함되어 있습니다.
| 항목 | 계획 내역 |
|---|---|
| 세대 수 | 2173가구 |
| 최고층수 | 49층 |
| 용적률 | 299.87% |
| 커뮤니티 시설 | 어린이집, 경로당, 작은도서관, 돌봄센터 등 |
| 입주 예상 시점 | 2032년 |
신고가 잇따라…목동 부동산 시장 ‘활활’
조합인가 이후 거래가 급감했지만, 신고가는 오히려 속출하고 있습니다.
- 전용 95㎡ → 26억3천만 원 (2025년 5월 13일)
- 전용 65㎡ → 20억8천만 원 (최초 20억 돌파)
- 전용 115㎡ → 28억 원 (이전 최고가보다 1억 이상 ↑)
이러한 거래는 모두 토지거래허가구역, 실거주 요건 등의 규제를 뚫고 성사된 것이며, 그만큼 시장 기대감이 높다는 반증입니다.
목동 전체 14개 단지, 재건축 시동…‘미니 신도시’ 청사진
6단지를 시작으로 목동신시가지 전역이 재건축 움직임을 보이고 있습니다.
- 1~3단지 정비계획 열람 완료
- 4·10단지 정비구역 지정 확정
- 8·12단지는 추진위 구성 예정 (2025년 하반기 목표)
목동 전체 14개 단지 재건축 시
- 기존 2만6500가구 → 약 5만3000가구
- 서울 서남권 최대급 미니 신도시로 재편
| 구분 | 현재 상태 |
|---|---|
| 6단지 | 조합설립 완료, 시공사 선정 준비 중 |
| 1~3단지 | 정비계획 열람 완료 |
| 4·10·8·12단지 | 정비구역 지정 및 추진위 구성 준비 중 |
| 전체 예상 규모 | 5만3000가구, 서울 대표 학군지로 도약 가능 |
목동은 왜 계속 오를까? 규제에도 상승하는 이유
토지거래허가구역, 실거주 요건, 스트레스 DSR 등 각종 규제에도 불구하고 가격 상승이 이어지고 있습니다. 이유는 명확합니다.
- 학군 수요: 서울 3대 학군지 중 하나, 대치·중계와 어깨를 나란히 함
- 매물 부족: 매도자 관망세 지속, 호가 오히려 상승
- 실거주 중심 수요: 단기 투자보다 실거주 중심의 매수 대기 수요 존재
송승현 도시와경제 대표는 다음과 같이 분석합니다.
“거래 자체는 줄어도, 공급이 줄어들면 가격은 오를 수밖에 없다.
특히 목동은 실거주자 중심 시장이라 하방 경직성이 강하다.”
재건축 FAQ
목동 재건축은 언제쯤 입주가 가능한가요?
목동6단지는 2032년 입주 목표로 계획 중입니다. 시공사 선정, 통합심의, 사업시행인가 등 절차가 남아 있어 단지별로 일정은 달라질 수 있습니다.
Q 재건축 추진 단지 중 가장 속도가 빠른 곳은 어디인가요?
현재 기준으로 가장 빠르게 조합설립에 성공한 단지는 6단지입니다. ‘조합직접설립제도’를 활용해 9개월 만에 설립인가를 받아 사업 속도가 빠릅니다.
Q 토지거래허가구역에선 어떤 제약이 있나요?
전세를 끼고 매수하는 ‘갭투자’가 불가능하며, 실거주 요건(최소 2년)을 충족해야 매수할 수 있습니다. 일부 대출 규제도 추가로 적용됩니다.
Q 목동 재건축 이후 가격은 더 오를까요?
공급보다 수요가 많은 지역 특성과 학군 중심 수요로 인해 상승 가능성은 여전히 존재합니다. 다만 규제와 금리 등 외부 변수가 변수입니다.
Q 6단지 외에 조합 설립이 예상되는 단지는 어디인가요?
8단지, 12단지가 2025년 하반기 추진위 구성을 준비 중이며, 4·10단지도 정비구역 지정을 마친 상태입니다. 전체 14개 단지가 재건축 대상입니다.
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