보증금 못 돌려받을 때 ‘실제 대응 매뉴얼

보증금 못 돌려받았나요? 지금 당장 해야 할 실제 대응 매뉴얼

집주인이 연락을 피하거나 “나중에 줄게요”라며 시간을 끌고 있다면, 이미 위험 신호일 수 있습니다. 전세·월세 보증금 반환 분쟁은 시간이 지날수록 세입자가 불리해지므로 초기 대응이 무엇보다 중요합니다.

이 글에서는 실제 변호사·법률구조공단 사례를 기반으로 한 현장에서 가장 많이 쓰는 보증금 회수 실전 절차를 단계별 메뉴얼로 정리했습니다.

1단계: 집주인에게 ‘정식 반환 요청’ 기록 남기기

구두로 말한 건 증거로 의미가 없습니다. 반드시 문자·카톡 + 내용증명으로 기록을 남겨야 합니다.

예시 문구
“계약 만료일인 OO월 OO일 퇴거 예정이며, 보증금 반환 요청드립니다.”

내용증명은 ‘분쟁 발생 시점’의 기준 자료가 되며, 법원은 대부분 이 날짜를 중요하게 인정합니다.

2단계: 등기부등본 + 전입세대 열람으로 위험도 평가

등기부등본 확인

• 근저당이 보증금보다 많은지
• 압류, 가압류, 경매 관련 문구가 있는지
• 집주인 변경 내역(명의 이전)

전입세대 열람을 통해

• 나보다 선순위 세입자가 있는지
• 보증금 회수 순위에서 밀리는 상황인지

핵심: 이미 깡통 상태라면 빠를수록 유리합니다. 뒤늦게 움직이면 배당금에서 밀려 더 적게 가져가게 됩니다.

3단계: 집주인이 시간 끌면 즉시 ‘임차권등기명령’

보증금을 못 받은 상태에서 이사를 나가면 우선변제권이 사라집니다. 이를 막아주는 절차가 바로 ‘임차권등기명령’입니다.

효과:

• 보증금을 못 받아도 이사 가능
• 대항력·우선변제권 유지
• 집주인이 더 이상 버티기 어려워짐

등기만 해두면 집주인이 대출도 못 받고, 매매 시 문제가 생겨 대부분 이 시점에서 보증금 협상에 응합니다.

4단계: 보증금 반환 소송 → 강제집행

임차권등기명령 이후에도 연락이 없으면 소송 → 판결 → 강제집행 순서로 진행됩니다.

강제집행의 종류:

• 부동산 강제경매
• 집주인 급여·계좌 압류
• 임대료 수입 채권 압류

세입자가 ‘강제로라도 받을 수 있는 방법’이기 때문에 이때부터 집주인은 강하게 압박받습니다.

5단계: 보증보험 가입자라면 바로 반환 신청

이미 보증보험에 가입한 세입자라면 집주인과 싸울 필요 없이 보증기관이 보증금을 대신 지급합니다.

지급까지는 보통 1~3개월이며, 집주인에게 구상권을 행사하는 것은 보증기관의 역할입니다.

TIP: 보증보험 가입 여부에 따라 ‘지옥 모드’ → ‘원클릭 해결 모드’로 갈립니다.

6단계: 세금 체납이 발견되면 즉시 법적 절차

집주인이 세금을 체납하면 국세·지방세가 세입자보다 우선 배당되기 때문에 세입자는 거의 못 받게 될 수 있습니다.

이 경우 망설이지 말고 바로 내용증명 → 임차권등기명령으로 들어가야 회수 가능성이 높습니다.

📌 전체 정리

• 구두 요청은 의미 없음 → 내용증명 필수
• 등기부·전입세대 열람으로 위험도 먼저 파악
• 시간 끌면 바로 임차권등기명령
• 그다음은 소송·압류·강제경매로 회수 가능
• 보증보험 가입자는 즉시 지급 신청
👉 결론: ‘빠른 대응’이 보증금을 지키는 유일한 전략입니다.

 

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